Seguir el blog (Follow.it)Análisis sobre factores actuales que afectan al precio del alquiler y la compra de viviendas.
(Tomás José Díaz de Villegas Aranaz-Maldonado) - Método de análisis.
- Método de aproximaciones sucesivas de Picard. – Método de aproximaciones sucesivas de Picard – Wikipedia.
- Correcciones que queráis hacer en los comentarios.
Factores que puede que sean los que más afecten al precio del alquiler en España.
Conclusión.
- Ciertamente el problema de la vivienda es un problema de fluctuación de precio. El problema es un conjunto de: que hay empresas que necesitan si o si que la gente trabaje físicamente en sus oficinas, esto se junta con que las empresas más grandes a veces están en las ciudades, esto se junta con que ahora las ciudades tienen unos precios desorbitados de vivienda. Estos precios los fija efectivamente el particular que le pone el coste que considera. Para la fijación del precio interviene la recomendación de la inmobiliaria, que quiere maximizarlo y los precios de las viviendas en determinadas zonas concretas, los cuales miran en los portales los agentes inmobiliarios para estimar un metro cuadrado. Si bien, existen precios, que al bajarlos, respecto a lo que aparece en portales, se les consigue dar una salida más rápida a los inmuebles. Independientemente de esto existe un precio medio, que se fija contando con todos estos factores. El tipo de arrendador, la capacidad de espera o la prisa del comprador son las que devengan a veces en una situación de mayor o menor asfixia para el inquilino. Existen casos y casos de propietarios, efectivamente, los que invierten para elevar su renta, teniendo ya otros ingresos que les permiten vivir. Y existen los propietarios, cuya forma de subsistencia son estas rentas. Los casos varían.
% de viviendas vacías y los motivos por los que están vacías.
Comparativa de salarios, precios de alquileres y tamaño de ciudades o pueblos.
Conclusiones.
- Hay un paro enorme en los pueblos. No me termino de creer esto.
- En general esta tabla plantea demasiados parados. No estamos con tantos parados.
- Lo que si me parece realista es el precio del alquiler medio con respecto al salario neto medio y como este va subiendo.
- Interesante. De esta tabla concluiríamos, que de media, no en general, quien peor está después del pago del alquiler es la gente de la ciudad. Estos salarios si bien no son realistas para el grupo de la población. Ya que a nosotros también nos interesa el número de personas en situación precaria, para atenderles, no sólo aquellos a los que les va bien, o una media razonable.
Factores que afectarían al aumento de oferta en las ciudades y coeficiente de impacto.
Conclusiones.
- Esta tabla es muy significativa. Puede que hubiera que influir en muchos factores. Yo si bien, por lógica pienso que…
- El nivel de ocupación de vivienda (enorme) y la desconfianza de los arrendadores que a lo mejor llevan toda una vida pagando una propiedad para poder vivir de ello después, lo cual es algo muy bueno, porque le facilitan casa a los que no se la puedan pagar, lo cual no tiene nada de malo. Pues estos arrendadores con las leyes de viviendas actuales donde al inquilino no se le puede sacar de la casa si eres un arrendador y tienes esa casa como negocio. Esto es una injusticia grande. Lo que pretenden estar leyes según dice el gobierno es proteger al inquilino. Veo esto acertado en el caso de familias que no puedan pagar al mes, darles cierta protección, pero hay que evaluar, a lo mejor quien arrienda también es una familia y viven de eso. Hay que analizar cada caso. El problema es que efectivamente esta excesiva protección del inquilino que no puede pagar y está en la propiedad de otro, genera que al final la gente no quiera alquilar o se lo piense muchísimo antes de alquilar. Esto encarece el precio de la vivienda.
- La obsesión por el trabajo presencial de las empresas creo que también es un factor de enorme peso. Hay empresas que lo necesitan si, pero otras que no. Y muchas veces tiene la culpa el gobierno, que le impone la obligación de tener unos locales enormes a empresas de formación que a veces podrían hacer la formación online. Por poner un ejemplo. Y te exige el gobierno que tengas local. Y claro, ya que tienes local por obligación, lo llenas con trabajadores.
- El sector de las reformas es un sector interesante. Y ahí la carrera de arquitectura está mal enfocada, ya que trata más la vivienda nueva, que la reforma de viviendas.
Por ausencia de datos: tabla que ofrece CHAT GPT.
Conclusiones.
- Obviamente para una ciudad de 7 millones de habitantes esto es una porquería. O la tabla está fatal. O se están haciendo fatal las cosas. O ya existe una totalidad de terreno urbanizado suficiente y en Madrid no hay espacio, cosa que no me creo.
Distribución de clasificaciones de suelo según comunidad autónoma.
Fuentes de la anterior tabla.
- Consulta de Planes Urbanísticos: Revisa los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) de cada comunidad autónoma.
- Informes de Urbanismo Regionales: Consulta informes y estadísticas proporcionados por las consejerías de urbanismo o los portales de datos abiertos regionales.
- Estudios Académicos y de Investigación: Revisa estudios académicos y publicaciones sobre urbanismo y uso del suelo en cada comunidad.
Conclusiones.
- No me creo que esté tanto porcentaje de suelo urbanizado. No me lo creo. Esta tabla parece ficción. Es obvio que al ir por la carretera uno ve mucho campo. Y no creo que tenga el gobierno todo eso urbanizado, con los rumores que hay de lo que cuesta recalificar terreno, etc.
- Si esta tabla es cierta, sería más un problema de permisos e obra que de recalificaciones el tema, o de número de empresas de construcción y capacidad de construir.
Recalificaciones a suelo urbano y licencias de obra de algunas ciudades de ejemplo dentro de Madrid.
Conclusiones.
- Aquí la cuestión es que estamos viendo fases distintas. Una cosa son las casas que se construyen. Y otras las que una vez construidas se utilizan para el tema de alquiler. Que es el tema que más nos importa, por ser el más adaptativo y de urgencia frente a la gente que necesita casa. Con lo cual en todo esto realmente hay dos elementos a considerar: ¿Es mucha la motivación de la gente a comprar para alquilar? Motivación existe mientras los precios de alquiler más elevados son… y cuanto ese mercado se considera estable o se percibe así por los arrendadores. Efectivamente de aquí extraemos que lo que más daño le está haciendo a la carencia de viviendas y a la posible subida del precio, de forma directa, lo que afecta, es la actual legislación sobre los ocupas en cuanto a la gente que compra para arrendar. Cambios en estas legislaciones harían que para la gente de la ciudad el precio del alquiler no fuera tanto calvario. Percibo.
- También una mayor capacidad constructiva, bajaría el déficit que parece que hay de vivienda disponible.
Comparativa entre la oferta y la demanda de viviendas de alquiler en 2023
Conclusiones.
- En todos estos sitios lo que existe es un déficit. Para reducir este déficit de viviendas sólo habría que fomentar la construcción. Yo lo que haría sería, para viviendas de una planta quitar la necesidad de proyecto firmado por arquitecto distinto al del ayuntamiento, si las casas tienen construcción modular o son prefabricadas. Esto haría que mucha gente que necesita vivienda pudiera acceder a viviendas rápido, barato, sin necesidad de pagar 20.000 € o más por proyecto a un arquitecto, en zonas donde hay carencia de arquitectos. Con esto ya se solucionaría bastante del problema en las zonas distintas a las ciudades, que construyen en vertical, casi siempre… Y para los que se quejan de la estética, se pueden hacer casas muy bonitas con estos métodos. Es más importante que la gente tenga una casa a que sean palacios de roca esculpida. Además que si se facilitaran estos procesos se empezarían a hacer estas casas como churros, perfeccionando la técnica gracias a las economías de escala. Con esto opino que casi se solucionaría el problema de vivienda.
Capacidad de construcción por provincia.
Conclusiones.
- Es curiosa la distribución, de lo bien que se ordena el mercado a veces, como se ordena solo. Si bien, tampoco hay que dejarlo todo al orden aleatorio. Habría que tomar medidas para que se diera un aumento, no excesivo, lo cual generaría paro, del incremento del número de empresas de construcción. Efectivamente, a través de facilitar la concesión de préstamos a la construcción, fomentar este tipo de formaciones. Existe ahí una diferencia entre la oferta y la demanda que hay que ajustar, para que no exista demasiada desproporción en los precios. También habría que ver como afectaría la evolución del exceso de posibilidad de oferta a través de las capacidades de construcción, en la bajada de precio de las viviendas. Y que no se agobien las grandes empresas, para ellos al final significa también un incremento del volumen construido porque se acoge toda la demanda, aunque sea con mayor número de operaciones, pero al final es mayor volumen construido.
Quienes se encargan a nivel público de la toma de estas decisiones.
Conclusiones.
- Desconozco si la tabla será fiable del todo en su tercera columna. Lo que está claro es que no se está haciendo un análisis adecuado de las casuísticas de arrendadores y sus circunstancias en la legislación sobre ocupaciones y desalojos. Y esto afecta al precio del alquiler.
- También efectivamente afecta la facilidad con la que los bancos conceden hipotecas, lo cual viene afectado por la capacidad de ahorro y salarial de las personas, y por el número de empresas que contratan. El pez que se muerde la cola…
Conclusiones generales.
Para bajar el precio de la vivienda propongo:
- Revisar la legislación de necesidad de local en determinados tipos de negocios. Que exige el Estado, quitar en muchos casos esta exigencia.
- Incentivar fiscalmente el teletrabajo, con reducciones impositivas al teletrabajo.
- Modificar la legislación sobre vivienda, para que la gente pudiera arrendar sus vienes sin preocupación de que se produzcan ocupaciones.
- Un control riguroso de las fronteras, para que la gente okupa más problemática, no atemorizara a los arrendadores.
- Becas a la formación en el sector de la construcción.
- Permitir que existan unos modelos determinados de vivienda de aprobación de licencia de construcción por la vía rápida, para viviendas de una planta. Modelos de acceso público, que quitaran la necesidad de que el particular pague un proyecto arquitectónico para viviendas de una planta.
- Estadísticas públicas en tiempo real, accesibles a empresas, con medición de oferta, demanda, etc. para que exista una mejor adaptación de la oferta a la demanda y no haya gente que se quede sin casa.
- Demasiados arquitectos, urbanistas, abogados y economistas conforman estos ministerios. Metería una capellanía en cada ministerio, para saber orientar a esta gente en el respecto a la propiedad privada de los arrendadores y en darle presión a estos ministerios para la óptima gestión de los coeficientes que tuvieran ajustada la curva de oferta y demanda. Sacerdotes con un criterio muy correcto de lo que es la propiedad privada, el respeto a la ley de Dios y además que también sepa lo que es no poder llegar ni a fin de mes o dormir debajo de un puente. Todo esto sin saltarse la ley de Dios.
- Todo esto urge bastante, porque pasan los meses de gente agobiada por el pego del alquiler. Y pasan los meses con más gente con viviendas ocupadas. Menos mal que Dios provee donde el hombre no llega, si fuera por la capacidad del hombre…
Fuentes de los datos.
- Instituto Nacional de Estadística (INE):
- Datos sobre viviendas y alquileres en España, incluidos informes anuales y estadísticas actualizadas.
- INE – Estadísticas de Vivienda
- Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana:
- Informes sobre el mercado inmobiliario, incluyendo la oferta y demanda de alquileres.
- Ministerio – Estadísticas y Publicaciones
- Portales Inmobiliarios:
- Portales como Idealista, Fotocasa y otros publican informes anuales con datos sobre la oferta y demanda de alquileres.
- Idealista – Informes de Mercado
- Agencias Inmobiliarias y Consultorías:
- Informes y estudios de empresas como CBRE, Savills, y otras que analizan el mercado inmobiliario.
- CBRE – Market Reports
- Estudios Académicos y Consultorías:
- Universidades y consultorías que realizan estudios de mercado y análisis de oferta y demanda.
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